Rentar una casa, departamento, local u otro inmueble genera ingresos, pero también puede generar gastos relacionados con esa propiedad.
La pregunta es: ¿cuáles de esos gastos puedes considerar fiscalmente y qué pasa si existen diferentes formas para deducirlos?
Si eres propietario y rentas un inmueble, probablemente alguna vez te has preguntado:
“¿Tengo que pagar impuestos sobre todo lo que recibo de renta?”
La respuesta no es tan sencilla.
El régimen fiscal contempla deducciones por rentar un inmueble para quienes obtienen ingresos por arrendamiento y también una alternativa conocida como deducción ciega o deducción opcional del 35%.
Y aquí está lo interesante: no siempre significa que tengas que elegir la opción que tenga más gastos. Lo importante es comparar.
¿Sabes qué impuestos pagas cuando rentas un inmueble?
Cuando rentas una propiedad, los ingresos que obtienes están sujetos a obligaciones fiscales.
Entre ellas se encuentran el control y acumulación de los ingresos, la emisión de los comprobantes fiscales correspondientes, la presentación de pagos provisionales y la declaración anual, así como la aplicación de las deducciones que correspondan.
Por eso, si recibes una renta mensual de $28,000, por ejemplo, no necesariamente significa que el cálculo de tu impuesto deba hacerse simplemente sobre los $28,000 completos.
Existen mecanismos fiscales que permiten considerar determinadas deducciones.
Y aquí es donde aparece una decisión importante para los arrendadores: ¿utilizar las deducciones autorizadas o la deducción opcional del 35%?
¿Qué deducciones por rentar un inmueble puedes aplicar?
La Ley del ISR contempla diferentes conceptos que pueden ser deducibles para quienes obtienen ingresos por el arrendamiento de inmuebles, siempre que se cumplan los requisitos fiscales correspondientes.
Entre ellos se encuentran:
Predial:El impuesto predial correspondiente al inmueble puede ser deducible.
Mantenimiento:Los gastos de mantenimiento pueden ser deducibles cuando no impliquen adiciones o mejoras al inmueble.
Agua:El consumo de agua puede ser considerado cuando corresponda al arrendador y no sea pagado por quien ocupa el inmueble.
Intereses reales:Pueden considerarse los intereses reales pagados por préstamos utilizados para comprar, construir o mejorar el inmueble, siempre que se cumplan los requisitos fiscales y se cuente con el comprobante correspondiente.
Salarios, comisiones y honorarios:También pueden existir deducciones por salarios, comisiones y honorarios efectivamente pagados, además de los impuestos, cuotas o contribuciones relacionados, cuando correspondan.
Seguros:Las primas de seguros que amparen el inmueble también pueden ser deducibles.
Inversiones y mejoras:La Ley del ISR también contempla las inversiones en construcciones, incluyendo determinadas adiciones y mejoras, bajo las reglas aplicables.
Puedes consultar el detalle de estas deducciones directamente en el artículo 115 de la Ley del ISR publicado por el SAT. Artículo 115 de la Ley del ISR – SAT
Importante: que hayas realizado un gasto relacionado con el inmueble no significa automáticamente que sea deducible. Es necesario revisar que cumpla con los requisitos fiscales aplicables.
Deducción ciega 35%: ¿cómo funciona?
Si rentas un inmueble, existe otra alternativa: la llamada deducción ciega 35% o deducción opcional.
Esta opción permite deducir el 35% de los ingresos obtenidos por arrendamiento, en sustitución de las deducciones autorizadas que mencionamos anteriormente.
Se conoce popularmente como “deducción ciega” porque no necesitas determinar individualmente cada uno de los gastos que sustituye esta opción.
Pero hay algo muy importante:
No significa que puedas aplicar el 35% y además sumar todas las deducciones autorizadas.
El 35% sustituye a esas deducciones.
La excepción es el impuesto predial, que puede deducirse adicionalmente cuando se utiliza esta opción.
¿Y cuál debo elegir?
La deducción opcional del 35% se utiliza en lugar de las deducciones autorizadas del artículo 115.
Por ejemplo, si durante el año tienes gastos por mantenimiento, seguros e intereses reales, no puedes simplemente aplicar el 35% y después sumar todos esos gastos como si fueran deducciones adicionales.
La idea es comparar ambas alternativas y determinar cuál corresponde a tu situación fiscal.
Un ejemplo: si tu renta es de $28,000 pesos al mes
Supongamos que recibes esos:
$28,000 mensuales de renta
Si mantienes ese ingreso durante 12 meses: recibes $28,000 × 12 = $336,000 de ingresos anuales
Ahora aplicamos la deducción opcional del 35%: $336,000 × 35% = $117,600
Por lo tanto:
| Concepto | Monto |
|---|---|
| Ingresos anuales por rentas | $336,000 |
| Deducción ciega 35% | -$117,600 |
| Ingreso después de esta deducción | $218,400 |
¿Qué significan esos $218,400 pesos?
Es simplemente el resultado de restar la deducción opcional del 35% a los ingresos del ejemplo.
No significa que ese sea el ISR que debes pagar.
El cálculo final del impuesto depende de las reglas fiscales aplicables, incluyendo la tarifa correspondiente, pagos provisionales, retenciones y demás elementos que correspondan a cada contribuyente.
¿Hay algún otro beneficio?
Aquí está una de las particularidades importantes de esta opción.
Aunque utilices la deducción ciega del 35%, el predial puede deducirse adicionalmente.
Siguiendo nuestro ejemplo:
Ingresos anuales: $336,000
Deducción ciega 35%: -$117,600
Predial: -$8,000
Resultado del ejemplo: $210,400
Nuevamente, estos $210,400 no representan el ISR a pagar. Es únicamente el resultado ilustrativo después de considerar las deducciones del ejemplo anterior.
Deducción ciega 35%: ¿puedo cambiar de opción mes con mes?
No, no funciona así. La elección entre utilizar la deducción opcional del 35% o las deducciones autorizadas no se hace mes con mes.
El artículo 196 del Reglamento de la Ley del ISR establece que la opción del 35% debe ejercerse a más tardar al presentar la primera declaración provisional correspondiente al año y, una vez elegida, no puede variarse durante los pagos provisionales de ese mismo año.
En otras palabras, no puedes aplicar la deducción ciega en enero y cambiar a deducciones autorizadas en febrero.
La elección debe mantenerse durante los pagos provisionales del ejercicio. La opción puede cambiarse al presentar la declaración anual correspondiente a ese ejercicio.
Antes de comenzar los pagos provisionales del ejercicio, es importante analizar ambas alternativas y determinar cuál corresponde a tu situación.
El verdadero truco: comparar antes de elegir
Supongamos que en nuestro ejemplo de $336,000 de ingresos anuales tienes:
- $40,000 de mantenimiento
- $20,000 de seguros
- $30,000 de intereses reales
- $10,000 de otros conceptos deducibles
En total tendrías: $100,000 pesos de deducciones autorizadas.
Pero la deducción opcional del 35% representa: $117,600 pesos
En este ejemplo, los números son diferentes.
Por eso no existe una opción que automáticamente sea mejor para todos los arrendadores.
La comparación debe hacerse considerando los ingresos, los gastos que realmente cumplen con los requisitos fiscales y las demás circunstancias del contribuyente.
¿Rentas un inmueble?
No dejes tus deducciones para el final
Si tienes una propiedad en renta, llevar un buen control de tus ingresos, gastos, comprobantes y obligaciones fiscales puede ayudarte a tomar mejores decisiones.
Las deducciones por rentar un inmueble pueden representar una parte importante de la determinación fiscal de tus ingresos por arrendamiento, pero es necesario conocer las reglas y requisitos aplicables.
Y si estás considerando utilizar la deducción ciega del 35%, recuerda que la decisión no debe hacerse mes con mes: es importante analizar las opciones antes de ejercerla en los pagos provisionales del ejercicio.
Conocer las deducciones por rentar un inmueble y entender cómo funciona la deducción ciega del 35% puede ayudarte a tomar decisiones más informadas sobre el manejo fiscal de tu propiedad.
¿Tienes dudas sobre cuál opción corresponde a tu situación?
Si tienes dudas sobre qué puedes deducir o quieres comparar ambas alternativas, en AltiSuma podemos ayudarte a revisar tu situación, visita nuestra página y agenda una reunión.
Conoce tus opciones. Haz las cuentas. Toma decisiones con información.
